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双面夹击下房地产市场将走向何方?

文章来源:本站原创 发布时间:2019-08-07

  诸葛找房数据显示,郑州二手房挂牌价从2018年6月至今已连续下跌12个月,从当时的1.68万元/平方米跌至7月的1.53万元/平方米;上海中原地产数据显示,7月份,上海新建商品住宅成交面积61.6万平方米,环比减少9.8%,周度成交最低水平只有11万平方米,上海楼市成交量出现缩水现象。

  上述市场表现可以一窥行业现状。近日,克而瑞发布的数据显示,1-7月,按照可比口径统计,TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右,行业整体规模增速较2018年放缓显著。7月,百强房企的单月业绩表现整体平稳,与上半年均值基本持平。单月操盘口径和权益口径的销售规模均较6月环比降低近29%,同比略高于去年同期。

  政策层面也没有宽松。7月以来,苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控,开封取消限售令“一日游”更体现出中央坚持房价调控的决心。7月30日,中央首次提出“不再将房地产当作短期刺激经济的手段”,直接定调楼市调控走向。

  “多数房企6月出于冲刺半年业绩的动机会增加开盘数量。6月过后,房企开盘量会逐渐减少,从而拖累成交量增长,这属于季节性原因。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,相比之下,同比得出的结果更具有参考价值,他注意到,2019年前七个月,房企销售金额同比尽管仍有小幅度增长,但销售面积同比已经出现下跌。

  具体来看,克而瑞数据显示,今年1-7月,碧桂园、中国恒大和万科销售面积分别为4786.1万平方米、3080.8万平方米、2395.4万平方米。但这其中,只有万科销售面积同比2018年前7个月实现小幅增长,碧桂园和恒大分别同比下滑2.5%、4.1%。

  从新房市场来看,58同城、安居客《国民安居指数报告》显示,7月份,全国67个主要城市平均房价为16412元/㎡,环比下跌0.02%。需求方面,上述报告公布的用户行为指数显示,7月全国找房热度呈现明显分化趋势, 7月全国找房热度环比持续下降,降幅11.9%,一二线城市找房热度相对稳定,三四线城市找房热度环比降幅达26.7%。与此相对应的是,7月全国二手房新增挂牌房源量环比也下跌了4.4%,北上广深一线城市的新增挂牌房源量均呈现下降趋势,部分二三线市场如海口、合肥、无锡、宜昌、岳阳的新增挂牌房源量呈上升趋势。

  二手房市场方面,根据诸葛找房数据研究中心发布的数据,2019年7月份100个重点城市二手住宅挂牌均价为15035元/平方米,环比2019年6月份微涨0.02%,基本与上月持平,百城二手住宅挂牌均价在连续4个月上涨之后停涨。其中上涨城市62个,平均涨幅0.96%,涨幅环比上月收窄;下跌城市37个,平均下跌0.84%;持平城市1个。分城市等级来看,一、二线城市二手住宅挂牌均价持续下跌,三四线城市持续上涨。其中一线%,连续半年下跌;二线%;三四线%,涨幅收窄。

  租房市场也同步转冷。诸葛找房数据研究中心数据显示,7月份全国大中城市租金均价为44.19元/平方米/月,环比下跌0.12%;其中,租金上涨城市共有9个,平均涨幅0.64%;租金下跌城市共有11个,平均跌幅0.82%,跌幅扩大。整体而言,上涨城市数量少于下跌城市,与上月相比,上涨城市的平均涨幅收窄,下跌城市的平均跌幅扩大,租金均价止涨回跌迹象显现。

  与此同时,毕业季带来的租赁热潮已经过去,毕业生租房需求大体上释放完毕,大多数二线城市租金开始下滑,一线城市及部分毕业生多的热点城市租金还较为坚挺。具体来看,北京、上海、深圳这三个一线元/平方米/月,价格环比微涨0.11%,涨幅较上月收窄明显。重点二线元/平方米/月,环比下跌0.28%,跌幅扩大。

  58安居客首席分析师张波认为,中央拧紧调控“闸门”,从而延缓了市场成交的节奏。而市场降温带动房企销售下滑。“近两个月房地产市场调控政策趋紧,调控面扩大。具体来看,苏州加码调控直接扩大了限售的范围,新房需要满3年才可以转让;同时,洛阳重申限价、呼和浩特开启行业规范自查、宁波规范商品房销售等政策也让调控闸门没有一点放水的机会。7月19日,开封取消限售令,一天后撤回,则更为清晰向市场传递了楼市调控政策从严的信号。在此背景下,购房者的心态亦发生波动,7月购房者信心指数环比下滑1.5%,认为政府会继续出台政策抑制房价上涨的比例超过53%。”

  张波认为,市场成交量减少离不开日渐明显的集中化趋势。从成交的趋势来看,热点恒热的现象愈加明显,例如一线城市的热点区域、限价造成一二手房严重倒挂的成都、杭州等城市,以及包括宁波、武汉、苏州、郑州等在内的供需两旺的核心二线城市依然是成交热点。但部分城市的热销并不能带动整体销量,在以三四线为主的降温带动下,房地产市场整体成交量呈现减少态势。

  对于市场未来走向,杨红旭认为,本港同步报码宝。7月30日的中央政治局会议提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,这意味着下半年,中央对房价调控政策将会“咬紧不放松”。

  对房地产市场最为关键的融资环境也在收紧。从2019年4月开始,国内融资渠道针对房地产行业增加了监管,就在前一周,央行三天两次点名房地产,将持续加强房地产市场资金管控。张波认为,房地产融资持续收紧看似对于行业短期影响有限,实则起到牵一发而动全身的作用,不但会加速房地产行业集中度的提升,甚至还有可能导致个别房企“大鳄”失色,尤其对负债率高企的房企来说,拿地、开发、销售等环节都会受到影响。融资政策的大手笔调整也预示着,2019年也将成为行业“去库存化”向“去产能化”转型的元年。

  “融资渠道导致企业资金面比较紧张,预计下半年市场会呈现以价换量的态势,即企业为了确保现金流的稳定,可能会进行价格上的调整,同时加大销售力度,因此整体销售表现可能会重新充实起来。”同策研究院总监张宏伟说。

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